Freehold與Leasehold差異、外國人購屋權益完整解析
對於第一次接觸泰國房地產的台灣買方而言，除了建案位置、房屋價格及生活機能，最重要的問題之一就是：「台灣人在泰國買房，真的可以永久擁有房子嗎？」
答案是：可以，但必須符合泰國相關法律規定，並選擇正確的房地產產權類型。
在泰國房地產市場中，常見的產權形式包括Freehold（永久產權）與Leasehold（租賃權）。兩者在法律性質、持有期限、權利移轉及長期使用安排上，都存在明顯差異。
尤其對於希望在曼谷購買第二住宅、規劃退休居所，或將房產作為長期出租資產的台灣買方而言，了解產權制度，是購屋前不可忽略的重要環節。
本文將完整解析泰國永久產權與租賃權的差異、外國人購買公寓的法律規定，以及購屋時應注意的產權登記事項，協助讀者建立正確的泰國置產觀念。
Freehold通常翻譯為「永久產權」，是指所有權人依法取得不動產所有權，並非只有一定期間的使用權。
在泰國，外國人可以在符合《公寓法》（Condominium Act）等相關規定的情況下，購買並登記持有公寓住宅單位的所有權。
這也是許多台灣買方選擇曼谷公寓時，特別重視永久產權的原因。
永久產權的4大特色
依法登記的永久產權公寓，並不像固定期限的租賃權，會在約定年限屆滿時自然終止。
所有權人可以依照相關法律及登記程序，將公寓所有權出售或移轉給符合資格的買方。
永久產權公寓可以涉及遺產繼承，但外國繼承人是否能繼續登記持有，仍須符合泰國公寓法及相關規定，不能單純理解為所有繼承人都能無條件永久持有。
完成合法過戶後，所有權會依規定登記於泰國土地廳的公寓所有權文件中，作為權利的重要證明。
需要注意的是，永久產權並不代表房屋不需要維護，也不代表建築物永遠不會老化。公寓所有權仍涉及公共設施管理、建築維護、相關費用及法律義務。
台灣買方應確認購買的住宅是否為可合法登記於外國人名下的永久產權公寓。
Leasehold通常翻譯為「租賃權」，是指透過租賃契約，在約定期限內取得不動產的使用或占有權利，而非取得與Freehold相同的所有權。
在泰國，不動產租賃的法律安排主要受到《民商法典》等相關規定約束。
一般不動產租賃的法定最長期限原則上為30年，部分符合特定法律條件的商業或工業用途租賃則另有規定。
租賃權的3大特色
租賃權通常依契約約定一定年限，租賃期間屆滿後，權利是否能延續，須依法律及契約重新確認。
市場上有些物件會以「30＋30＋30年」等方式介紹租賃安排，但這不代表買方在簽約時就已經取得法律上確定有效的90年不動產租賃權。
後續續租安排仍涉及契約效力、出租人配合及相關登記程序，不能直接等同於永久產權。
租賃權能否轉讓、由繼承人繼續使用，或在特定情況下提前終止，必須依租賃性質、契約條款及適用法律判斷。
對於規劃長期持有曼谷住宅的買方而言，了解自己購買的是所有權還是租賃權，比單純比較房屋價格更重要。
以下整理兩種產權形式的主要差異，協助台灣買方比較不同的法律權利與長期持有安排。
| 比較項目 | Freehold 永久產權 | Leasehold 租賃權 |
|---|---|---|
| 法律性質 | 不動產所有權 | 依契約取得租賃權 |
| 持有期限 | 無預設到期年限 | 依法律與契約約定期限 |
| 權利登記 | 依法登記所有權 | 符合規定的租賃須辦理登記 |
| 出售或移轉 | 可依法移轉所有權 | 須視法律及契約約定 |
| 繼承 | 可依法繼承，外國繼承人須符合相關規定 | 依租賃權性質及契約判斷 |
| 期限屆滿 | 不因固定租期屆滿而終止 | 須確認續租或終止安排 |
| 適合考量 | 長期持有、第二住宅、退休及出租規劃 | 特定期限的居住或使用需求 |
哪一種比較適合台灣買方？
如果購屋目的包含長期持有、未來自住、退休生活，或希望將房屋作為出租資產，永久產權公寓通常是值得優先了解的選擇。
原因在於，永久產權不會受到固定租賃期限屆滿的限制，且具有依法出售、移轉與繼承的所有權基礎。
不過，是否適合購買，仍應綜合考量建案品質、地段、購屋預算、管理費、住宅供給及個人需求，而不是只看產權名稱。
產權性質會影響未來的使用、移轉與長期安排，應在簽約前確認。
可以。
泰國法律允許符合資格的外國人，在符合《公寓法》規定的公寓建築中，登記取得公寓單位所有權。
但這不代表外國人可以不受限制地購買泰國所有類型的不動產。
其中最重要的規定，就是外國人持有比例限制。
外國人持有比例原則上不得超過49%
依泰國公寓法規定，外國人及法律所定相關外國持有情形，在同一公寓建築中的單位面積合計，原則上不得超過全部公寓單位面積的49%。
這項規定通常被稱為「Foreign Quota」，也就是外國人配額。
需要特別注意以下事項：
外國人持有比例主要依照法定公寓單位面積計算，並不是單純以整棟建築的總戶數計算。
同一建案即使仍有空屋，也不代表一定還有可供外國人登記所有權的配額。
買方應確認欲購買的單位，是否具備合法登記於外國人名下的資格。
外國人購屋還須符合相關資格、資金來源及登記文件要求，應在付款與簽約前確認。
例如，一棟公寓共有100戶，不代表一定有49戶可以出售給外國人。實際仍須依各單位面積與法定配額計算。
因此，台灣買方在購買曼谷永久產權公寓前，應確認建案是否符合外國人持有規定，以及所選房屋能否合法登記在自己名下。
購屋前應確認建案的外國人配額及相關登記資格，不能只憑建案標示為Freehold就認定可以過戶。
這是許多第一次接觸泰國房地產的買方容易混淆的地方。
外國人可以依法持有公寓單位的永久產權，不代表外國人可以自由購買泰國土地。
依泰國土地法規定，外國人取得土地所有權受到嚴格限制，僅有特定法定例外情形。
因此，在泰國購買公寓與購買土地、透天住宅或獨棟別墅，適用的法律與權利結構可能不同。
購買永久產權公寓，擁有哪些權利？
符合規定並完成所有權登記後，買方取得的是公寓單位的所有權，並依公寓法律制度享有相應的共同財產權益。
共同財產通常涉及建築物公共部分、公共設施及土地等，具體權利與持分仍依法律及登記文件確認。
也就是說，永久產權公寓並非只有室內空間的使用權，而是具有依法登記的公寓所有權。
但這與個人直接取得一筆獨立土地的所有權，仍是不同概念。
台灣買方應依照不動產類型，確認實際取得的權利與適用法律。
對於規劃長期持有曼谷房產的台灣買方而言，除了購屋當下能否取得產權，也會關心未來如何使用與處分房屋。
永久產權公寓所有權人可以依法出售房屋。
但若買方同樣是外國人，交易時仍須確認外國人配額、買方資格、資金文件及土地廳登記要求。
出售過程也可能涉及移轉登記費、稅費及其他相關成本。
永久產權公寓可以在符合相關法律、社區規約及租賃規定的情況下安排出租。
對於不長期居住泰國的台灣屋主而言，可依需求評估代租代管服務，協助處理租客聯繫、租約、租金對帳及設備維護。
出租期間與方式也需要注意相關規範，不能將一般住宅的短期住宿經營視為完全不受限制。
泰國永久產權公寓可以作為遺產繼承的標的。
不過，外國繼承人取得公寓後，能否繼續合法持有，仍須符合《公寓法》第19條及相關規定。
在部分不符合持有資格的情況下，繼承人可能需要依法律規定處分該公寓。
因此，對於希望將海外房產納入家庭資產規劃的買方，建議事先了解泰國繼承法規及跨國遺產處理程序。
出售、出租及繼承皆有各自的法律與程序要求，應依實際情況確認。
即使建案標示為Freehold，也不代表所有交易條件都已經符合買方需求。
購屋前建議確認以下6項重點。
泰國一般公寓住宅與依法登記的Condominium，在產權制度上可能有所不同。應確認建案是否符合相關公寓登記規定，並能依法辦理個別單位所有權移轉。
確認所選單位是否可以登記在外國人名下，並了解相關證明文件及配額狀態。
購買成屋或轉售物件時，應確認所有權人、產權登記及是否存在抵押或其他權利負擔。
外國人購買泰國公寓，可能需要依適用法定資格提供相應資金來源與匯款證明。付款安排應事先確認，以免影響後續產權移轉程序。
永久產權不代表持有房屋完全沒有後續費用。公寓屋主通常仍須依相關規定負擔公共設施管理費，以及其他適用的持有與維護成本。
對於人在台灣的買方而言，交屋驗收、家具設備、出租安排及後續修繕，都是需要事先規劃的事項。
泰萬通可依客戶需求協助建案介紹、購屋流程、交屋點交及後續代租代管，並透過房地產線上管理系統協助屋主掌握相關資訊。
除了建案名稱與房型，也應確認所有權登記、外國人配額及相關付款文件。
泰萬通國際地產長期服務台灣客戶，提供曼谷住宅選擇、購屋協助、交屋服務及售後資產管理。
在建案選擇上，泰萬通提供的合作住宅建案以可供符合資格的外國買方依法取得永久產權的公寓產品為主，讓台灣買方在選擇曼谷住宅時，能更清楚了解產權性質與購屋權益。
從購屋到售後，協助台灣買方掌握完整流程
依照客戶的購屋目的、預算及地段需求，介紹適合的曼谷住宅，並協助了解建案特色、房型及相關購屋程序。
協助客戶了解訂金、簽約、付款安排及產權移轉等事項，降低跨國購屋時的資訊落差。
針對有出租需求的屋主，提供相關代租代管及售後服務，協助處理房屋出租、租客聯繫、租金對帳與修繕管理等事項。
泰萬通導入房地產線上管理系統，提供物件綁定、租金對帳、合約、報修及相關通知等功能，協助屋主更方便地掌握海外房產資訊。
實際服務內容與費用，依個別契約及委託範圍為準。
了解產權只是購屋的第一步，後續的付款、交屋與房產管理，同樣需要完整規劃。
可以。符合泰國相關法律資格的台灣買方，可在外國人持有配額內，依法購買並登記持有公寓單位的永久產權。
Freehold所有權本身沒有像固定期限租賃契約一樣的到期日，但仍受到相關法律、建築管理及其他權利義務規範。
永久產權是依法取得不動產所有權；30年租賃權則是在約定期限內依契約取得使用或占有權利，兩者法律性質不同。
不能一概而論。市場上常見的30＋30＋30年安排，不等於在最初簽約時已經取得確定有效的90年租賃權。續租仍須依法律、契約及後續程序判斷。
不一定。必須確認公寓是否合法登記、外國人配額是否足夠，以及買方是否符合相關資格與文件要求。
不是。法定限制原則上是以公寓單位面積計算，並非單純以戶數計算。
一般而言可以依法安排出租，但仍須遵守適用法律、社區規約及租賃相關規定。
可以依法進行交易，但仍須確認買方資格、外國人配額及相關登記程序。
可以涉及遺產繼承，但外國繼承人能否繼續登記持有，仍須符合泰國相關法律規定，不能保證所有繼承人都能無條件保有。
不是直接擁有一筆獨立土地。依法登記的公寓所有權，包含個別單位所有權及依公寓法律制度享有的共同財產權益。
公寓屋主通常須依社區管理規定繳納公共設施管理費，實際費用及繳納方式依建案規定而異。
泰萬通目前提供的合作公寓建案以永久產權產品為主，實際購屋仍須確認個別單位的外國人配額、產權文件及交易條件。
對台灣買方而言，泰國房地產的吸引力不只在於住宅設計、生活機能或建案價格，更重要的是了解自己實際取得的法律權利。
Freehold永久產權與Leasehold租賃權，在持有期限、權利性質、移轉及繼承安排上，都存在重要差異。
如果希望長期持有曼谷住宅，並兼顧未來自住、退休或出租使用，依法登記的永久產權公寓，是值得優先了解的住宅類型。
但永久產權並不代表可以忽略法律限制。外國人持有配額、資金來源、產權登記、持有費用及未來移轉等事項，仍需要在購屋前充分確認。
泰萬通國際地產提供從選屋、購屋、交屋到售後管理的整合服務，協助台灣買方更清楚地了解曼谷住宅市場，依照自身需求規劃適合的海外居所與資產。
本文涉及泰國公寓所有權、外國人持有比例、不動產租賃及繼承等法律事項，以下整理主要法規與官方機構，供讀者延伸查詢。實際法律適用仍應以最新有效法規及主管機關說明為準。
01｜泰國公寓法（Condominium Act B.E. 2522）及修正規定
涉及公寓所有權、外國人持有資格、持有比例、登記及相關限制。
02｜泰國土地法（Land Code）
涉及外國人取得泰國土地所有權的限制與法定例外。
03｜泰國民商法典（Civil and Commercial Code）
涉及不動產租賃、契約、繼承及相關民事法律規範。
04｜泰國土地廳 Department of Lands
泰國不動產所有權登記、土地與公寓相關行政資訊。
Department of Lands 官方網站
05｜泰國政府法規資料庫 Council of State
泰國法律與相關法規資料查詢。
Council of State 官方網站
資料整理日期：2026年11月4日。本文為一般性房地產資訊與產權制度介紹，不構成個別交易的法律或稅務意見。實際購屋、登記、繼承及租賃安排，應依最新法規、主管機關要求及個案條件確認。